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楼市发生转折 专家:别被房价翻番误导 2019稳中有降

你还准备买房吗?据最新的调查报告称,在未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为21.5%,较去年四季度的21.9%继续下滑。比例有所下降,同时认为房价会继续上涨的人也变少了。对下季房价25.8%的居民认为会涨,低于去年四季度的27.4%。看来人们对房价的看法随着调控的深入也在发生变化。我们很清晰看到,2017年在楼市政策的施压下,一二线房价翻番上涨后得到了有效的控制;然而2018年连续多个月出现在全国房价上涨最快的名单中,都是三四线为主,甚至是没听过或者说不知道怎么读的——蚌埠!也在出现在房价上涨最快的名单中,一些小县城房价居然也拥有超越二线的魄力。未来的房价又将如何?自从“房住不炒”的原则确认后,随着调控的持续深入,目前的房价整体上是稳中有降的。有权威人士强调:稳地价、稳房价、稳预期!今年以来个别城市适度放松调控政策,不少中介又开始呐喊房价将要大幅上涨,特别是北上深这些城市喊得更凶。对此,有专家提醒,别被这些所误导。有些唱多的人却只挑上涨的、涨幅大的城市说,回避不谈下跌的城市,制造房价全面上涨的假象,其实也就是个别而言,大部分比较稳定。2019年房价将在一个稳定运行的区间,部分房价过热的城市或区域甚至还要稳中有降,房产税已经迫近,空置税也应该征收。
0人浏览    纵观楼市变化    发布日期:2019-03-28

媒体评论:构建房地产调控长效机制没有回头路

面对房地产市场出现的过度投资炒作的乱象,通过行政性政策可以抑制楼市短期过热投机,但市场主体与政府部门取向和依赖房地产的制度及机制病灶还在,投资投机一定条件下可能卷土重来,因此房地产调控须从短期和长期相结合的长效机制和基础性制度两方面着手。受今年以来多地微调房地产调控政策影响,社会上有人猜测“楼市调控很快将放松”。对此,住房和城乡建设部副部长倪虹近日表示,房地产市场调控不会动摇,会保持政策的连续性,所谓“一些城市取消限价政策”是不实消息。业内专家认为,目前房地产宏观调控的主基调没有变化,只是在“分类调控”中加强了“分类指导”,将权力和责任下移给地方政府,要求各城市根据自身情况因地制宜。我国楼市从严调控的主基调没有改变,今年将成为房地产长效机制取得突破的关键一年。本轮房地产调控已经取得了阶段性成效,在保持政策连续性和稳定性的基础上,在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的基础上,今后的调控手段和调控目标可能会有微调,但房地产调控政策的基调和延续性不会改变。建立房地产基础性制度和长效机制势在必行,且已经没有回头路可走。按照中央要求,要充分考虑到房地产市场特点,紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排;要完善一揽子政策组合,引导投资行为,合理引导预期,保持房地产市场稳定;要调整和优化中长期供给体系,实现房地产市场动态均衡。建立房地产的基础性制度和长效机制,有利于解决房地产现存的矛盾和问题,特别是解决一些深层次的矛盾和问题,有利于抑制房地产泡沫,防止出现大起大落,实现房地产长期稳定健康发展。随着近几年房地产调控取得实效,建立房地产基础性制度和长效机制的条件正在日渐成熟。近年来,房地产市场发展阶段性变化的特征显现。一方面,城市化进入中后期,房地产市场分化格局将进一步凸显,一、二线城市以及城市群的中心城市的住房需求持续旺盛,三、四线城市住房需求趋于稳定,甚至出现过剩。另一方面,经过多年的持续改善,目前我国城乡居民的住房条件已得到较大改善,住房需求将告别“从无到有”,转向“从有向好”的发展新阶段,对住房供给、市场体系发展提出了新的要求。去年以来,国内一、二线城市房地产市场之所以趋稳,主要得益于近年来的限购、限贷政策。但限购、限贷以及提高首付之类的政策,单纯在需求端进行抑制,非长久之策。而且从以往限购的经验看,虽然能在短时间内稳定房价,但随之而来的反弹终难避免,因为限购限贷都有时效性,而并未解决楼市过热的根本问题。因此,建立房地产市场长效机制,应该供给、需求并重,促进房地产市场持续平稳运行。一方面,改革住房供求制度体系,就是建立以市场为主满足多层次需求和以政府为主提供基本保障两个体系,在住房供应方面,应调整发展战略,让房地产与宏观经济、城市化协调发展,以扭转宏观经济对房地产的过度依赖和市场严重分化的格局。另一方面,调整房地产市场中长期供给体系,建立“多元所有”、“现房销售”、“租售并举”、“过滤使用”、“货币动态”的住房产权、经营、交换、消费和分配制度,让市民通过市场和政府支持租购可支付的住房,防范房地产市场过度波动和大涨大跌,促进房地产市场稳定和可持续发展。面对房地产市场出现的过度投资炒作的乱象,通过行政性政策可以抑制楼市短期过热投机,但市场主体与政府部门取向和依赖房地产的制度及机制病灶还在,投资投机一定条件下可能卷土重来,因此房地产调控须从短期和长期相结合的长效机制和基础性制度两方面着手。如何让房子回归居住属性,既不至于因金融资本化引发资金“脱实入虚”,又能够对经济发展有所裨益,建立一个符合国情并适应市场规律的长效机制,将是楼市长远健康发展的关键。
0人浏览    北京青年报    发布日期:2019-03-28

不动产登记:明年底做到5个工作日内搞定

新华社北京3月25日电(记者王立彬)自然资源部副部长王广华25日在此间表示,2020年底前,在不动产登记质量进一步提升同时,登记时间力争压缩到5个工作日以内。王广华在国新办《关于压缩不动产登记办理时间的通知》吹风会上说,目前全国3014个大厅、4万多个窗口、8万多名窗口工作人员每天在为40多万企业和群众提供登记和查询服务,一般登记已由法定30个工作日压缩到15个工作日左右,抵押登记7个工作日。各地贯彻落实中央“放管服”改革和优化营商环境决策部署,如浙江“最多跑一次”、江苏“一窗受理”“集成服务”和广西南宁、福建福州“互联网+不动产登记”等,联合房管、税务推行“一窗受理、并行办理”和信息互通共享,组织开展全国不动产登记窗口作风问题专项整治,压缩时间,便民利企,促进营商环境优化。但一些地区不动产登记耗时长、办证难问题还没有根本解决,距群众期盼还有较大差距。王广华说,按国务院办公厅印发《关于压缩不动产登记办理时间的通知》要求,将优化流程,提高效率,加强协作,采取信息共享集成、流程集成或人员集成等进行全流程优化,切实解决不动产登记耗时长、办理难问题。今年底前要流程优化到位,数据和相关信息质量要明显提升,地市级以上城市不动产登记需要使用有关部门信息的,要通过共享获取。企业办理不动产登记需要工商注册有关信息,自然资源部门要与市场监管部门联网,共享信息;个人办理登记需要查证身份信息,自然资源部门直接与公安部门联网。全国所有市县的一般登记、抵押登记办理时间年底力争压缩到10个工作日和5个工作日以内。2020年底前,不动产登记数据要进一步完善,质量要进一步提升,登记时间力争压缩到5个工作日以内。据介绍,2014年我国《不动产登记暂行条例》正式颁布,2015年不动产登记职责机构全面整合到位,2016年全面实现“颁发新证,停发旧证”,2017年国家与省市县四级联通信息平台建成并正式运行。经过4年多努力,我国全面实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。据世界银行发布2019年营商环境评价报告,我国登记财产指标在全球190个经济体排名由上年度41位升至27位。
0人浏览    新华网    发布日期:2019-03-28

郁亮:指望新业务赚大钱是痴心妄想 转型标杆是微软

3月26日,万科企业股份有限公司(000002.SZ,02202.HK)召开2018年年度业绩会,万科董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜,首席运营官张旭,首席财务官孙嘉和董事会秘书朱旭出席了会议。谈及万科前段时间比较红的 “活下去”时,郁亮笑了。郁亮表示, “这个活下去就是我们让自己活下去,活得久。对我们来说,业务发展是很稳定的。2012年万科判断白银时代,今天我们的判断没有改变,如果到青铜时代就很难做了。转型是很难,万科第一次转型从1993年开始到2001年才完成 ,这些转型都是用了七八年时间。2014年是万科第四个十年开始,开始布局出租公寓、物流和物业市场化,15年布局冰雪,16年布局商业地产,从这几年来看,都在各自领域领先领跑。物流、新增用地、物业方面有一半的项目是非万科开发的项目,在集中式出租公寓方面,万科做的最大,转型取得很大的成效。”祝九胜在业绩会上透露,“最近决定在内部成立专门的泊寓事业部,成为一个独立的BU(业务单元),会更聚焦找到更合适的方式能够把已经获取的资源整合的更好。”在说到转型时,郁亮说,万科转型的标杆是微软。“微软在云和AI方面有很大进展,在探索转型过程中,微软手机是失败的,第一代第二代电脑是失败的,第四代才成功。如果不借用基本盘来为转型提供资源,公司是没有未来的。”“收敛聚焦·巩固提升基本盘”是万科在2018年年中提出的战略。“很多人以为,我们要把别的业务收掉,聚焦在房地产开发业务。事实上,我们在每个业务做个基本盘,更好支持业务发展,是为了更好的转型发展,而不是相反。”郁亮说,“指望新业务赚大钱,那是痴心妄想,我们未来赚的是小钱,再以规模速度和利润来衡量这件事情是不充分的,我们不可能会找到比房地产更赚钱的,目前在财务报表中体现的还很小,但如果基本盘不巩固的话,也不敢做更多的尝试,基本盘巩固之后的产品很强劲。” 孙嘉补充道,“收敛聚焦,在整个业务发展中,基于过于几年业务发展状况,根据商业基本规律作出的调整。做一些业务和投资整合,相对来说会是短期的,聚焦是长期的选择。”业绩会上,对于在万科这些基本盘中投资比例分配的问题,郁亮果断的回答道,“这是伪命题。”郁亮认为,“业务做得好就从来没缺过钱。我们要求做好,而不是首先研究资源怎么分配的问题,每个业务做得好之后我们从来不担心钱,所以我们从来不研究这个事情。”对于万科的投资原则,孙嘉称,万科的投资一直有一些自己的约束。原则是“房子是用来住的不是用来炒的”。“第二个是非常谨慎的,按照城市圈经济圈,基础设施和产业闭合的地方去投资,比如还有政策机构的导向,会去大湾区投资。第三个,投资有比例,我们有双阀门,每年有多少回款比例和现金流来决定投资,在销售回款的比例上投资,任何时候都会持续的投资,来保证未来两到三年的投资和销售。”财务数据显示,2018年,万科实现销售面积4037.7万平方米,同比增长12.3%;销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%;实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%;归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比增长20.4%;实现销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%;在全国商品房市场的占有率由3.96%提升至4.05%,万科手中持有的货币资金1884.2亿元。负债率方面,合并资产负债表中的负债总额约1.29万亿元,母公司资产负债总额约3782亿元,净负债率为30.9%。万科在2018年全年拿了227个项目,总规划建筑面积约4681.4万平方米,权益低价总额约1351.4亿元。截至2018年底,万科的土地储备总建筑面积约1.55亿平方米。
2人浏览    澎湃新闻    发布日期:2019-03-28

贾康:空置税不能代替房地产税,征收房地产税没有法理障碍

“这么多年一直有人说房地产税的推行有法理上的硬障碍。但实际上比照国际上的案例,从实践和理论上来说,征收房地产税是没有硬障碍的。”3月27日,博鳌亚洲论坛2019年年会在海南博鳌举行。媒体见面会上,对于中国人民大学副校长、金融研究所所长吴晓求日前表示的“从理论和法律层面都找不到征房地产税的理由”,中国财政科学研究院原院长、华夏新供给经济学研究院院长贾康作出上述回应。3月26日,吴晓求在博鳌亚洲论坛上表示,作为一个经济研究者,自己一直在思考房地产税的基础是什么,但目前还没找到,“实际上房价高是因为土地值钱,那么土地不是我的,即使上面的建筑是我的,但为什么要对我征税呢?怎么把这个逻辑捋清楚非常重要”,“从理论和逻辑上说,我没有找到开征房地产税的理由”。对此,贾康认为,开征房地产税认为有硬障碍的原因在于土地只有使用权,土地的最终产权不归个人所有为何还要将房产和地产结合形成房地产税。但是中央政策文件表述的房地产税不是广义上的,是保有环节的税,这个税在英国称为市政税,在日本称为固定资产投资税,怎么叫只是技术上的问题。但实际上比照国际上的案例,从实践和理论上来说,征收房地产税是没有硬障碍的。此前,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴曾表示,遏制房地产投机、房地产泡沫是一个长期、艰巨的任务,应拿出房地产税分类进行,率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。对于空置税,贾康表示,空置税的逻辑有道理,但是空置和非空置的认定要可行,操作起来有争议,比如有的说看住房电表转不转,如果半年都不转就认为空置了,如果按照这样的角度判定就非常简单了,房主在房间里接一个小电器电表就转起来了。比如说派一个大巴盯着这个房间有没有人出来,但都非常难准确界定,所以要有一个非常严密的政策配套。所以如何认定空置是一个难题。如果能设立空置税,但是也不能替代房地产税,因为房地产税经过国际上的运转来看是一个稳定的税收,能够成为政府的稳定财政收入来源,要匹配中国再分配机制的优化,匹配中国从地方社区开始的公民公共事务参与意识和民主化机制的培育,是一个非常综合的机制。从这个意义上说,提出探讨空置税绝对不能否定房地产税的必要性和按照中央要求推进立法的总体安排。对于房地产税推进的时间表示,贾康表示,2018年政府工作报告提出“稳妥推进房地产税立法”,今年政府工作报告提出“稳步推进房地产税立法”,改了一个字,总的给人感觉还是稳字当头,不能出乱子。稳步比稳妥更接近于实操,要迈步子了,不仅强调要妥当,还要有步骤,从这个意义上体现就是离启动和立法更接近了一下,按什么样的步子迈出第一步还是要等权威信息。贾康称,人大立法任期五年现在过去一年多,在这一届内一定要立法,其个人认为一审启动以后一定将草案公之于众,接受全社会的意见建议。“这个意见建议一定会创历史记录,把所有的代表观点梳理出来之后要开电视广播直播的听证会,不要光讲论证本身,还要讲依据,这是中国进步里边必须全社会成员参与的一种必须做好的税收法定,这个过程中各种各样的观点最后要形成的不是绝对正确,但是能够形成最大公约数的落到操作方案上的文本。第一批进入实际操作的要用经济手段替代行政手段,其他区域就可以慢慢设施。”对于国家税务总局原副局长许善达于3月25日在2019经济学家年会•中改院论坛上提及的房地产税目前处于起草阶段,还没有形成共识,意见分歧不小的说法,贾康表示,有不同意见一直存在,过去接触到的,在争议上有免税部分的安排就有不同思路。贾康表示,目前讨论的较多的方式有按照人均多少平米来免征、第一套房扣除后征、避免离婚潮又提出单亲家庭扣第一套房,双亲家庭扣两套房,最终还是争取形成一个最大的公约数。
2人浏览    澎湃新闻    发布日期:2019-03-28
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